第一章 总则

第一条  为深入贯彻落实《广东省人民政府关于加快科技创新的若干政策意见》（粤府〔2015〕1号）和市委、市政府《关于实施创新驱动发展战略加快建设创新型城市的意见》（惠市委发〔2015〕4号）文件精神，支持新型产业、新型业态发展，进一步优化产业用地管理，根据土地管理、规划管理、建设管理、不动产登记有关法律法规，按照《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》（国土资规〔2015〕5号）、《广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展的若干政策措施（修订版）》（粤府〔2018〕79号）的要求，结合仲恺高新区实际，制订本办法。 

第二条  依据国家《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）及《惠州市城乡规划管理技术规定》，在城市用地分类“工业用地（M）”大类下，增设“新型产业用地（M0）”中类。在办理供地手续和不动产登记时，土地用途表述为“工业用地（M0）”。

第三条  本办法所指“新型产业用地（M0）”是在仲恺高新区辖区范围内融合研发、创意、设计、中试、环境友好型生产等创新型产业功能以及相关配套服务活动的用地，包括科技企业孵化器、加速器项目用地。

本办法所称的产业用房是指用于无污染生产、研发设计、检验检测、技术咨询、中试等功能用途的用房，如新型厂房（环境友好型）、科研楼、检测楼等；配套用房是指小型商业、配套宿舍等各种生活配套设施用房。

第四条  新型产业用地（M0）土地使用年限不超过40年，鼓励施行弹性出让政策。

第五条  新型产业用地（M0）按产业用房使用类型分为产权分割转让和非产权分割两种类型，区国土资源分局在办理新型产业用地（M0）使用权出让手续时，应在《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称“出让合同”）中注明使用类型。区住房和城乡规划建设局、房产管理中心、不动产登记局等管理部门应按照出让合同所注明的使用类型，分别在建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房现售备案证明书、不动产权证等相关证照上注明使用类型为“新型产业用地产权分割转让项目”或“新型产业用地非产权分割项目”。新型产业用地（M0）的配套用房不得分割出售、转让，可出租给土地受让企业的员工及进驻项目的合法市场主体（指经依法批准进入市场，以营利为目的，从事商品生产、经营、服务活动的经济实体）。

第六条  在仲恺高新区辖区范围内采取公开招标拍卖挂牌方式出让以及通过“三旧”改造方式协议出让的新型产业用地（M0），适用本办法。

第二章  资格准入认定

第七条  成立由区科技创新局为牵头单位，区经济发展局、住房和城乡规划建设局、国土资源分局、城市更新发展中心、房产管理中心等有关部门为成员单位的新型产业用地项目管理联席会议制度，共同审核新型产业用地（M0）项目准入事宜，并按规定报区管委会批准。

第八条  申请新型产业用地（M0）项目应满足以下全部条件：

（一）在仲恺高新区登记注册的独立法人机构，企业注册资本1000万元以上，事业单位的开办资金500万元以上；

（二）具备较强的经济实力及行业影响力，项目主导产业明确且符合国科发火〔2016〕32号文规定的国家重点支持的高新技术领域（电子信息、生物与新医药、航空航天、新材料、高技术服务、新能源与节能、资源与环境、先进制造与自动化），同时取得区级及以上科技部门出具的认定文件；

（三）承诺项目达产后，土地年产值不低于15000元/平方米，年税收贡献不低于750元/平方米。

第九条  新型产业用地（M0）产权分割转让项目的产业用房的受让方（含二次转让）需满足以下条件：

（一）在仲恺高新区登记注册的独立法人机构；

（二）符合国家重点支持的高新技术领域的科技型企业；

（三）符合所入驻新型产业用地（M0）项目的可行性报告、规划建设和招商项目投资人的相关要求；

（四）提供税收效益承诺保证，自进驻项目后年产值不低于6000元/平方米（房屋建筑面积）或平均缴纳税收不低于300元/平方米（房屋建筑面积）。

第三章 用地管理

第十条  新型产业用地（M0）采用招标、拍卖、挂牌方式公开交易的，在公平、公正、不排除多个市场主体竞争的前提下，可将投资和产业主管部门提出的产业类型、生产技术、产业标准、产品品质要求作为土地供应前置条件。

第十一条  通过“三旧”改造方式改变土地用途的，须取得改造方案的批复文件后方可申请建设新型产业用地（M0）项目。

第十二条  新型产业用地（M0）地价评估按产权分割转让和非产权分割类型实行差别化地价管理。

非产权分割的新型产业用地，参照工业用地地价标准上浮20%进行修正后评估地价。

产权分割转让的新型产业用地，按照项目规划的产业用房分摊土地面积和配套用房分摊土地面积参考市场评估价综合评估地价；其中，产业用地价格按现行工业用地标准上浮20%进行修正后评估地价，配套设施用地按商服地价85%进行修正后评估地价。

第十三条  获得开发主体准入的企业可以申请使用新型产业用地（M0）。开发主体须先与属地园区管委会、镇人民政府（街道办事处）签订项目履约监管协议，再与区国土资源分局签订出让合同。出让合同应明确规划条件、使用类型、分割转让前提条件、分割转让比例、建设周期和其它特定约定，实行“一地一策”。

第十四条  新型产业用地（M0）原则上不得改变使用类型。非产权分割项目用地出让后确需申请分割转让的，由用地单位向属地园区管委会、镇人民政府（街道办事处）提出申请，经新型产业用地项目管理联席会议审议通过后报区管委会审定。经审定同意的，按本办法补缴土地出让金，应补缴的土地出让金为土地剩余年限下产权分割转让项目用地价格扣减原非产权分割项目用地价格的差额。

第四章 规划建设管理

第十五条  允许新型产业用地（M0）项目统一规划、功能适当混合，可在新型产业用地（M0）基础上另外配置一定比例的商务用地（B2）、配套型住宅（R2）用地和公共服务设施用地。允许多个不同功能用途地块按一宗地整体出让（宗地面积不得超过单宗地出让的控制上限），其中，产业用途的计容建筑面积不得低于项目总计容建筑面积的50%；配套型住宅（R2）的计容建筑面积不得高于项目总计容建筑面积的20%，仅可出售（含二次转让）给入驻项目的企业，不能确权给个人。

 第十六条  新型产业用地（M0）的建设要求如下：

（一）容积率原则上不低于2.5（含2.5）。配套用房的计容建筑面积不得高于项目总计容建筑面积的30%，其中，配套宿舍套内建筑面积不得超过70平方米；

（二）产业用房中用于生产制造的用房，应符合工业建筑设计规范；用于研发设计的用房，可参照办公建筑设计规范进行设计；

（三）新型产业用地（M0）的办公楼、科研楼等产业用房建筑应采用公共走廊、公共卫生间式布局，不得设置外挑阳台，不得采用类住宅套型布局与功能设计；

（四）配套用房的规划、施工及竣工验收等手续办理均不得早于产业用房；

（五）产权分割转让项目的产业用房基本单元建筑面积不得小于300平方米。基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一编号（幢号、室号等）的房屋，固定界限可参照规划部门核发的规划核准文件（建设工程规划许可证及建设工程设计图纸、图册等附件）。 

第五章 产权转让

第十七条  新型产业用地（M0）非产权分割项目可将产权整体转让，受让方应符合新型产业用地（M0）项目准入资格。

第十八条  新型产业用地（M0）产权分割转让项目的产业用房允许分拆进行不动产登记、销售、转让（由全体业主共有的公共场所、公用设施和物业用房等除外），其出售的建筑面积不得超过项目产业用房总建筑面积的50%。区不动产登记局对项目持有人自用的产业用房整体进行确权，颁发《不动产权证》，并在权属证书中注明“不可对外销售”。

第十九条  新型产业用地（M0）产权分割转让项目建设单位的开发资质、销售管理、预售资金监管等参照商品房有关规定进行管理。

第二十条  新型产业用地（M0）产权分割转让项目的产业用房和配套型住宅由开发主体通过预售或现售方式出让的，属首次转让。开发主体与买受方签订房屋买卖合同后，可按规定申请办理首次转移登记。

第二十一条  新型产业用地（M0）产权分割转让项目的产业用房和配套型住宅首次转让后，买受方再次转让的，均属二次转让。

第二十二条  新型产业用地（M0）产权分割转让项目的产业用房和配套型住宅自完成首次转让登记之日起5年内原则上不得二次转让。

因企业撤出、注销等情形确需转让的，其所购置的相关物业可以转让给项目已进驻或新进驻的企业，无法转让的由原开发主体或其产业用房管理主体进行回购，回购价格不高于原销售价格。

因企业破产清算、法院强制等情形确需转让的，经新型产业用地项目管理联席会议核准，允许二次转让，同等转让条件下原开发主体、区管委会及其产业用房管理主体有优先购买权。原开发主体、区管委会及其产业用房管理主体放弃回购的，产业用房可在市场上进行转让。

第二十三条 产业用房二次转让的，转让方应将一定比例的增值收益上缴（增值收益指产业用房二次转让的交易价格扣减原销售价格及转让方受让该产业用房时已缴纳的相关税费后的余额），具体如下：

（一）完成首次转让登记未届满3年（含）的，增值收益按 100%的比例上缴；

（二）完成首次转让登记届满3年未满5年（含）的，增值收益按50%的比例上缴；

（三）完成首次转让登记届满5年的，增值收益按20%的比例上缴。

增值收益由区税务局代财政收取，区不动产登记局凭增值收益缴款票据办理不动产登记。

 第二十四条  新型产业用地（M0）产权分割转让项目的产业用房可按基本单元分割出售，项目竣工验收取得《竣工验收备案文件》后，由区房产管理中心一次性办理房屋现售备案证明书，并参照商品房销售办法办理独立的产权证。

新型产业用地（M0）产权分割转让项目办理预售手续后，土地不得进行抵押。由开发主体自持的产业用房和配套用房允许整体打包抵押（根据物权法属全体业主共有的其他公共场所、公用设施和物业服务用房等除外）。允许开发主体以自持的产业用房和配套用房租赁合同办理质押。

第六章 办理流程

第二十五条  新型产业用地（M0）项目的准入资格认定和产权分割转让按以下流程进行审核：                                                                   

（一）拟建设新型产业项目单位提交申请资料至属地园区管委会、镇人民政府（街道办事处）初审后报区科技创新局；

（二）区科技创新局组织召开新型产业用地项目管理联席会议审议建设单位的准入资格、使用类型及产权分割转让条件，并将审定结果以函件形式告知建设单位及联席会议其他成员单位；

（三）区住房和城乡规划建设局出具地块《规划设计条件告知书》；

（四）区国土资源分局按程序拟定出让方案报区建设用地领导小组会议讨论，若项目为“三旧”改造项目，须提交区城市更新发展中心出具的项目改造方案批复文件；

（五）建设单位竞得土地使用权后与属地园区管委会、镇人民政府（街道办事处）签订履约监管协议，并持监管协议与区国土资源分局签订出让合同；

（六）投资人进行方案设计，区住房和城乡规划建设局根据项目的规划报建材料、竣工验收文件，划定项目可分割销售的基本单元，明确产业用房面积和配套用房面积比例；

（七）项目建成后，区房产管理中心对项目投资人自持部分用房进行锁盘，对可分割销售部分发放销售许可证；分割销售部分按“基本单元”进行价格备案。

第七章 后续监管

第二十六条  新型产业用地（M0）须严格按照规划用途使用土地，产业用房不得改变为商品住宅、商业等非产业用途。凡擅自改变用途的，按违法建设进行查处。

第二十七条  新型产业用地（M0）的受让方在与区国土资源分局签订出让合同前，应先与属地园区管委会、镇人民政府（街道办事处）签订履约监管协议书。协议书内容包括但不限于建设期限、投资强度、产业导向、产出（税收）强度、股权变更约束、违约责任等。

第二十八条  新型产业用地（M0）项目实行承诺监管制，未通过监管验收的，由区管委会责令运营单位限期整改，整改期限最长不超过1年。逾期仍未通过达产验收的，政府有权解除出让合同，收回建设用地使用权，地上建（构）筑物价值按重置评估价报区管委会确定后予以补偿。监管验收中税收指标未达到的，允许受让方按税收承诺补足差额，视为验收通过。

第二十九条  属地园区管委会、镇人民政府（街道办事处）会同区科技创新局对项目按照履约监管协议书进行监督，对未达到协议书要求并经整改后仍不能达标的,按履约监管协议书有关约定追究其违约责任。

第八章 附则

第三十条  本办法由区国土资源分局负责解释，自公布之日起施行，有效期2年。在实施过程中，如和上级相关政策不符的，按照上级政策规定的内容执行。